"이다대 수익 걱정없는 건물? BTS 기억하세요" 좋네요

STS개발 신지혜 상무 "빌딩 기획 단계부터 핵심 세입자를 고려한 맞춤형 설계해야" "수익형 빌딩의 수익률을 높이려면 어떻게 해야 할까요. 그냥 '용적률 가득 채워서 짓기', '업체 수 늘려'요.'대료 많이 받는다' 등을 소견하는 건물주가 많은데, 최근 이런 방법은 받아들여지지 않고 있습니다. 빌딩을 어떻게 설계해야 해요.차 안이 나쁘지 않은지, 역시 어느 매장을 들어서면 소비자들이 내 빌딩으로 발길을 돌릴지 작은 생각부터 해야 성공합니다.

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싱지히에 STS개발 상무는 2002년부터 하나 8년여 동안 전국 각지에 상업용 건물을 기획·개발한 전문의이다. 그는 "수익형 빌딩을 개발할 때 건물주 취향보다 임차인과 소비자의 취향을 고려해야 한다"고 강조했습니다. 임차인이 사용하기 좋은 구조로 건물을 지어 소비자들이 선호하는 매장을 입점시켜야 임대시장에서 살아남을 수 있다는 것이다.신 상무는 온라인 쇼핑의 발달로 오프라인 매장 수가 크게 줄면서 건물주들이 나눌 수 있는 파이가 줄었다는 사실을 인지해야 한다고 세입자와 소비자를 부르는 빌딩 개발 비결에 대해 설명했습니다.■수익형 빌딩 개발? 'BTS' 기억하세요!

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가장도 이미 서신 상무는 빌딩 기획 단계에서 BTS를 외워 달라고 했다. 방탄소년단의 스토리가 아니다. 업계 용어의 "Build To Shoot(수요자 맞춤형 개발)"를 줄인 스토리였다. BTS는 빌딩 기획 단계부터 핵심 세입자를 물색하고 임대차 계약을 가장 이미지로 체결한 후 비즈니스에 편리한 구조로 건물을 설계하는 것을 의미합니다. 예비세입자가 원하는 층에 원하는 면적을 임대할 수 있도록 공간을 구획하면 세입자의 건물 사용 만족도가 높아지고 재계약률도 함께 올라간다는 것이었다.

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주차 면수를 거의 메이리는 것도 효과적인 BTS방식 중 1이다. 특히 주차난이 심한 서울·수도권 빌딩일수록 방문객을 배려해 주차장을 충분히 건설해야 한다. 사업성을 극대화하려고 지하 1층에도 상가를 만드는 건물주가 많은데, 최근 임대자는 지하 업소에 굳이 출점하지 않고 빈집만 거의 채찍 일어날 가능성이 매우 높다. 그래서 주차효율이 높은 지상에 있는 빌딩이라면 지하에 충분한 주차장을 설치하고 주차비를 징수하는 것이 훨씬 낫다는 것이었다."건물을 수요자에 맞춘 방식으로 짓는다 해도 용적률을 가득 채워서 짓는 것은 추천하지 않는다"고 말했다. 핵심 세입자가 필요에 따라 증축을 요구하는 경우도 있기 때문이다. 건물을 팔 때 매수자에게 신축 증축해 수익률을 높일 수 있다고 제시할 수 있다는 점에서도 유용하다.임차인도 임차인에 달렸다 ... 사람을 모을 수 있는 업종이라야 자기 건물에 어떤 세입자를 붙여야 사람들을 모을 수 있을지에 대해서도 곰곰이 생각해야 할 것이다. 신 상무는 아무리 오프라인 매장이 사라지는 추세라 해도 잘 관찰해 보면 매력 없는 오프라인 매장만 사라진다는 것을 알 수 있다며 요즘 소비자들이 어떤 곳에 가서 지갑을 여는지를 알아야 어떤 다차인을 유치할지 판단할 수 있다고 말했다. 신 상무에 따르면 최근 인기 업종으로는 대형서점, 공유오피스, 영화관, 개인창고 등이 있다.

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매력적인 세입자를 찾는 데 본인이 없다면 건물을 빅블러(Big Blur) 형태로 바꿔 소비자들의 관심을 끄는 것도 좋다. 빅블러는 매장, 업종 간 경계를 모호하게 하는 것을 의미합니다. 서울 강남구 삼성동 코엑스 스타필드가 빅블러 기법으로 모객효과를 극대화한 대표적인 사례다. 신세계 프라포티은 스타 필드 국한된 가운데 2800㎡규모 공간에 있던 점포를 없는 린입니다-수익을 포기하는 대신 60억원을 걸고 공용 공간인 '뵤루마당 도서관'을 만들었다. 건물의 정체성이 쇼핑몰이나 도서관이나 어린이, 매년됐지만 이 독특한 공간에 흥미를 가진 소비자들의 발길이 거의 채찍 뵤루마당 도서관의 개관에 앞으로 스타 필드의 매출이 2배 이상 거의 채찍 일어났다.신 상무는 수익성이 높은 빌딩을 지으려면 요즘 과도한 수익형 빌딩이 어떤 건물입니까.차인을 유치했는지, 어떤 공간 구성으로 소비자를 모으고 있는지에 대해 건축주는 분명히 사전 트렌드를 연구해야 합니다.글=이지은 기자